MIETWERTMINDERUNG BEI WOHNUNGSMÄNGELN UND BAUSCHÄDEN

Die Minderung des Mietzinses durch etwa vorhandene Gebäudemängel oder Bauschäden regelt sich nach dem § 536 BGB.

Nach dem Gesetz liegt ein Wohnungsmangel dann vor, wenn die Wohnung nicht oder nicht vollständig so genutzt werden kann, wie es nach dem Mietvertrag oder nach Gesetz erwartet werden darf, wenn also z.B.:  die Wohnung oder Teile davon feucht sind oder Schimmelpilzbefall vorhanden ist; vorhandene technische Einrichtungen wie Warmwasser-Boiler, Heizung, Fahrstuhl usw. nicht oder nicht einwandfrei funktionieren; Wohnungszugänge, Treppenhäuser usw. nicht in ordnungsgemäßem Zustand sind oder nicht gefahrlos benutzt werden können; Lärm-und Geruchsimmissionen die Mietsache beeinträchtigen, wobei es unerheblich ist, ob diese Immissionen aus dem eigenen Mietshaus kommen oder beispielsweise aus dem Nachbarhaus; bei Vertragsabschluss zugesicherte Eigenschaften entweder fehlen oder später wegfallen. Es ist unerheblich, ob den Vermieter ein Verschulden an den Mängeln trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt und dass der Mieter diesen nicht selbst verschuldet hat. Kein Recht zur Minderung hat der Mieter u.a. in den Fällen, in denen er einen Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat, oder bei unerheblichen Mängeln ( z. B. defekte Glühbirne im Hausflur). Nach der Mietrechtsreform im Jahre 2001 hat sich in punkto Mietminderung gegenüber dem „alten Mietrecht“ nicht viel geändert. Eine wesentliche Änderung jedoch ist, dass der Mieter bei vorhandenen Mängeln an der Mietsache sein Recht auf Mietminderung nicht automatisch verliert, wenn er den Vermieter über das Vorhandensein eines Mangels informiert aber trotzdem weiterhin den vollen Mietzins an den Vermieter bezahlt. Nach altem Mietrecht riskierte der Mieter bei vorbehaltsloser Weiterzahlung der Miete seinen Minderungsanspruch gegenüber dem Vermieter, d.h., der  Mieter musste zur Wahrung seiner Rechte die Miete schnellstmöglich kürzen.

Auszug aus BGB § 536:

§ 536  Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Nachfolgender Link führt zu einer Liste mitMietminderungsansätzen(Link zur Homepage des Verf.: RAin Hanhoerster/Konstanz). Bitte beachten Sie bei der Lektüre der v.g. Mietminderungstabelle, dass die dort angegebenen Minderungssätze in keinem Fall pauschal übertragen werden können. Die Auswirkungen eines Bauschadens/Gebäudemangels auf die Gebrauchstaug- lichkeit einer Wohnung einerseits, sowie eventuelle daraus resultierende Wert- minderungen andererseits, müssen für jeden Einzelfall gesondert untersucht werden.

Die Höhe der Minderung des Mietzinses richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung des Wohnwertes. Je schwerwiegender die Beeinträchtigung, desto umfangreicher die Mietminderung. Die in den verschiedensten Publikationen immer wieder veröffentlichten Mietminderungssätze dürfen jedoch nur als grobe Richtschnur gesehen werden. Die im Einzelfall mögliche Höhe einer anzusetzenden Minderung kann nur durch individuelle Beurteilung ermittelt werden. Für weiterführende Informationen und Fragen zur individuellen Ermittlung von Wohnwertminderung durch Gebäude- oder Wohnungsmängel benutzen Sie bitte das Kontaktformular oder schreiben Sie an: info@architekt-stefanowicz.com.

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