MIETPREISANALYSE STADT OSNABRÜCK

Allgemeine Erläuterungen:

 

Im Gegensatz zu den Mietpreisen von öffentlich geförderten Mietwohnungen, die der gesetzlich bestimmten Mietpreisbindung unterliegen, richtet sich der Mietzins beim freifinanzierten Wohnungsbau ausschließlich am "Markt" aus. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist also eine marktorientierte Miete aus einem repräsentativen Mietenquerschnitt vergleichbarer Wohnungen und demgemäß weder eine am Markt (maximal) erzielbare noch eine Durchschnittsmiete. Vergleichbarkeit in o.g Sinne bedeutet nicht vollständige Übereinstimmung bei den einzelnen Wohnwertmerkmalen, sondern - im Rahmen einer Gesamtwürdigung - hinreichende Gleichwertigkeit der Wohnwerte

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Auswertungsmodus

 

Der Auswertung der in den jeweiligen Tabellen dargestellten Mietwerte liegen die nachfolgend aufgeführten Kriterien zugrunde:

1. Geltungsbereich:
Stadtgebiet Osnabrück

2. Auswahl
Die Untersuchung wurde an rd. 7.900 Mietverhältnissen durchgeführt; ca. 1.800 Mietverhältnisse über Wohnungen in Altbauten, ca. 6.100 Mietverhältnisse über Wohnungen in Neubauten. Es ergibt sich somit, bezogen auf die Zahl der reinen Mietwohnungen (s. Teil 1), ein Stichprobenumfang von etwa 17,5 %.

Datenerhebung: eigene Erhebungen (Mieterbefragungen), Datenbestand von Hausverwaltungen, Immobilienmaklern, Tagespresse.

Berücksichtigt wurden nur nicht möblierte Wohnungen. Bei der Ermittlung der Wohnungen nach der Zahl der Zimmer wurden Küchen nicht als Zimmer angerechnet, soweit sie nicht auch als separates Esszimmer definiert werden konnten.
 

3. Eingrenzung der Analyse
Die Untersuchung umfasst nicht die Mietwerte die im Geltungsbereich des § 549 BGB liegen. Demnach wurden nicht erfasst, die Mietwerte von:

preisgebundenem Wohnraum,

Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,

Mietverhältnissen über Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist,

Mietverhältnissen über Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheimes ist

4. Untersuchungszeitraum
August 2002 bis September 2006

5. Kaltmiete (ohne Berücksichtigung von Betriebs-oder sonst. Nebenkosten)

6. Bestandsmieten/Neuvermietungen
Die ausgewählten Vergleichswohnungen und -mieten stellen eine repräsentative Stichprobe dar. Hierzu war u.a. auch auf ein ausgewogenes Verhältnis von Neuvermietungen und sog. angepaßten Bestandsmieten für den Zeitraum der letzten vier Jahre zu achten

7. Beurteilungskriterien
Merkmale, die sich mieterhöhend oder mietmindernd auswirken können:

Lage

für den Vergleich ist auf Wohnungen in demselben Stadtteil oder in vergleichbaren Stadtbereichen abzustellen. Die Lage ist bei der Beurteilung ein wesentlicher Gesichtspunkt. Sie wird durch die Art des Bereiches, z.B. reines Wohngebiet, Einkaufsmöglichkeiten Erschließungsverhältnisse usw.,bestimmt.

Art

die Wohnungstypen müssen vergleichbarer Art sein; hier sind Bauweise (Bauart) und Struktur (z.B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Hochhaus usw.) von Bedeutung,

Größe

die Wohnungsgröße muß ähnlich sein, also insbesondere die Wohnfläche, da kleinere Wohnungen gewöhnlich teurer sind als größere Wohnungen,

Ausstattung

die Ausstattung soll vergleichbar sein, d.h. speziell die haustechnischen (Heizung, Warmwasserversorgung, Bad, Fahrstuhl, Müllschlucker usw.) und sonstigen Einrichtungen (Einbauküchen, sonstige Einbauten, Fensterartusw.),

Beschaffenheit

die Beschaffenheit soll entsprechend sein, also der Zuschnitt der Wohnung hinsichtlich Funktionalität, Verhältnis von Wohnräumen und Nebenräumen, etc

Baualter

Unterscheidung nach dem Zeitpunkt der Herstellung

Altbau: Gebäudeherstellung bis zum 20.06.1948
Neubau: Gebäudeherstellung nach dem 20.06.1948

Sonstige Merkmale

Berücksichtigt wurden nur nicht möblierte Wohnungen. Bei der Ermittlung der Wohnungen nach der Zahl der Zimmer wurden Küchen nicht als Zimmer angerechnet, soweit sie nicht auch als separates Esszimmer definiert werden konnten. Dies entspräche im übrigen auch nicht den Gepflogenheiten des Wohnungsmarktes.

 

Analyseverfahren

 

Zur konkreten Einordnung der in den jeweiligen Tabellen festgelegten Mietwerte wurde auf das mathematisch-statistische Verfahren der Mittelwertmethode mit Standardabweichung und mittlerem Fehler des Mittels und - z.T. unterstützend- auf Wohnwertvergleiche auf der Grundlage von Abweichungsanalysen zurückgegriffen.

 

Wohnwertkriterien

 

Ortskomponente
Die Ortskomponente ordnet den Gebäudestandort innerhalb des Stadtgebietes nach Stadtteilen bzw. Ortsteilen.

Lagekomponente ( Bewertungsmerkmale der näheren Umgebung )
Die Lagekomponente bezeichnet den Mietwert der näheren Umgebung. Hierin sind neben dem repräsentativen Charakter eines Wohngebietes und der soziologischen Struktur (ausgewogener Bevölkerungsquerschnitt) insbesondere Bewertungsmerkmale zu berücksichtigen wie z.B.:

• Begrünung, Grünanlagen,
   
• Nachbarbebauung (Geschoßwohnungsbau in verdichteter Bauweise oder kleinteilige, aufgelockerte Bebauung),
   
• Verkehrsanbindungen (Nähe von Straßenbahn, Omnibus, Eisenbahn, Nähe des Gemeinde- oder Stadtzentrums, genügend Parkplätze usw.),
   
• in der Nachbarschaft vorhandene Industrie- und Gewerbeanlagen,
   
• Beeinträchtigungen des Wohnwertes durch Immissionen wie übermäßige Lärm- und Staubentwicklung sowie Gerüche,
   
• Geschosslage (Lage der Wohnung im Gebäude), hinsichtlich Belichtung, Ausblick, Sicherheit gegen Einbruch etc.

Ausstattung der Wohnung
Hierin enthalten sind die individuellen Wohnungsmerkmale, die als qualitative Eigenschaften den Wohnwert beeinflussen.

Merkmale des unmittelbaren Außenbereiches
Zugehörungen und Merkmale des unmittelbaren Außenbereiches einer Wohnung oder Wohnanlage, wie z.B. das Vorhandensein von Lift, Tiefgarage, Kinderspiel- platz auf dem Grundstück, gemeinschaftlichen Kommunikationsräumen im Haus, Grundstücksbegrünung, Grundstückserschließung usw.

Gewichtung der Wohnwertkriterien
Die Wohnwertkriterien und deren Gewichtung basieren u.a. auf den Untersuchungsergebnissen der gezahlten Mieten in unterschiedlichen Wohngebäuden/- anlagen innerhalb des jeweiligen Stadtteils. So hat sich beispielsweise gezeigt, daß sich durchschnittliche Grünanlagen (im unmittelbaren Gebäudebereich) und aufgelockerte Nachbarbebauung mit ca. 4 - 6 % auf den Mietpreis -indirekt- auswirken; Wohngebäude auf Grundstücken in verdichteter Bauweise, hatten gegenüber Wohngebäuden auf Grundstücken mit erstgenannter Definition entsprechend niedrigeres Mietpreisniveau bzw. deutlich längere Leerstandszeiten vor Neu- oder Wiedervermietung. Bei neu fertiggestellten Wohngebäuden wird eine Staffelung der Verkaufs- und/oder Mietpreise bereits durch den Bauherrn vorgenommen. Diese Staffelung richtet sich neben der Wohnungsgröße insbesondere auch nach der Stockwerkslage der Wohnung sowie den z.T. unterschiedlichen Ausstattungsmerkmalen.
Den sich so werterhöhend bzw. - mindernd auswirkenden Wohnwertmerkmalen wurde in der Kriterien-Tabelle ein entsprechender Wertigkeitsfaktor beigeordnet.

Die Bewertung etwaiger Gebäude-und Wohnungsmängel ist nicht Gegenstand der Analyse. Mängel an einer Mietsache und ihre Bewertung hinsichtlich der möglichen Beeinträchtigung in der Nutzung der Mietsache müssen individuell und für den Einzelfall untersucht bzw. durchgeführt werden.

 

Mietpreisanalyse

 

Die Mietpreisanalyse wurde für das gesamte Stadtgebiet Osnabrück entsprechend folgender Grundordnung durchgeführt:

• getrennte Ermittlung nach Stadt- bzw. Ortsteilen = Ortskomponente
   
• Unterscheidung nach dem Gebäudealter
  Altbau : Herstellung bis 20.06.1948
  Neubau : Herstellung nach dem 20.06.1948
   
• Größe der Wohnung (Wohnfläche)
  Die Zusammenfassung der Wohnungsgrößen zu Gruppen in 20 m² - Schritten hat sich als notwendig herausgestellt, da deutliche Mietpreisunterschiede bereits innerhalb dieser Größendifferenz ermittelt wurden
   
• Anzahl der Zimmer pro Wohnung
  Die Einteilung der Wohnungsgrößen hinsichtlich der Zahl ihrer Zimmer erfolgt ohne Berücksichtigung der Küchen.

Die so untersuchten Daten wurden in die zutreffenden Mietwert - Tabellen eingeordnet. Der ablesbare Tabellenwert entspricht einer Wohnung mit mittlerem Lagewert und durchschnittlicher Ausstattung.

Dieser Wert stellt den aktuellen ortsüblichen Mietwert/m² Wohnfläche mit den o.g. Merkmalen im jeweiligen Stadtteil dar.
 
In vielen Fällen wird er zur Beurteilung der jeweiligen Wohnung ausreichen. Zur Bestimmung des Mietwertes einer individuellen Wohnung mit vielen und/oder außergewöhnlichen Merkmalen muß jedoch der zutreffende Tabellenwert nach dem Kriterienkatalog beurteilt, d.h., die Abweichungen von den Merkmalen der "Tabellenwohnung" ermittelt und bewertet werden.

 

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